>> उदय पिंगळे
एका सरळ रेषेत विस्तार झालेल्या मुंबई शहरात सांख्यकी विभागाने मागील जनगणनेच्या आधारावरून काढलेल्या निष्कर्षानुसार रोज 1000 व्यक्ती आपल्या स्वप्नपूर्तीसाठी नव्याने दाखल होत असतात. त्यांची अन्न, वस्त्र यांची गरज भागू शकते. परंतु निवारा म्हणून त्यांना पुरी पडेल एवढी जमीन नसल्याने येथील मालमत्ता क्षेत्राचा विकास हा फक्त ऊर्ध्व दिशेनेच होऊ शकतो. त्यामुळे मागणी जास्त आणि पुरवठा कमी अशी स्थिती निर्माण झाल्याने घरांच्या अधिक किमती वाढल्या. याचा लेखाजोखा घेताना मुंबईतील परवडणारी घरे खरोखरच जनसामान्यांच्या आवाक्यात आहेत का हा प्रश्न पडतो.
मुंबई ही देशाची आर्थिक राजधानी आहे. येथील काही पूर्वापार उद्योग बाहेर गेले असले तरी अजूनही अनेक महत्त्वाच्या उद्योगांचे येथे केंद्रीकरण झाले आहे. अर्थ, सेवा, विदेशी व्यापार आणि मनोरंजन या क्षेत्रातील मुंबईचे महत्त्व वादातीत आहे. हे एक नैसर्गिक बंदर असल्याने आयात-निर्यातीचेही मुख्य केंद्र आहे. एका सरळ रेषेत विस्तार झालेल्या या शहरात सांख्यकी विभागाने मागील जनगणनेच्या आधारावरून काढलेल्या निष्कर्षानुसार रोज 1000 व्यक्ती आपल्या स्वप्नपूर्तीसाठी नव्याने दाखल होत असतात. एकूण लोकसंख्येच्या 41 टक्के लोक हे स्थलांतरित आहेत. औद्योगिक कामगारातील 10 टक्के कामगार मुंबईत आहेत. अर्थव्यस्थेत जमा होणारा 40 टक्के कर मुंबईतून जमा होतो. 60 टक्के कस्टम डय़ुटी, 20 टक्के केंद्रीय महसूल येथून जमा होतो. विदेशी व्यापार मुंबईतून होतो. बहुसंख्य मोठय़ा कंपन्यांची मार्केटिंग ऑफिसेस येथे आहेत. त्यामुळे अनेक कुशल-अकुशल लोक मोठय़ा आशेने या शहरात येत असतात. टॅक्सी ड्रायव्हर, फेरीवाले, मेकॅनिक याचबरोबर अनेक व्हाईट कॉलर व्यवसाय करणारे येथे आपले नशीब अजमावत असतात. त्यांची अन्न, वस्त्र यांची गरज भागू शकते. येथे राहत असलेल्या कुटुंबाचे सरासरी उत्पन्न हे राष्ट्रीय उत्पन्नाच्या तिप्पट आहे, परंतु निवारा म्हणून त्यांना पुरी पडेल एवढी जमीन नसल्याने येथील मालमत्ता क्षेत्राचा विकास हा फक्त ऊर्ध्व दिशेनेच होऊ शकतो. आर्थिक उदारीकरणानंतर मोठे सांस्कृतिक स्थित्यंतर झाले, राहणीमान बदलेले आणि अनेक पारंपरिक संकेत कोलमडून पडले. गरीब आणि श्रीमंत यातील दरी अधिक रुंदावत गेली. दिवसेंदिवस सर्वजण आत्मकेंद्रित होत असून काही भ्रामक कल्पनांनी त्यांना ग्रासले आहे.
नॅशनल कौन्सिल ऑफ अप्लाइड इकॉनॉमिक रिसर्च यांनी 10 वर्षांपूर्वी मालमत्ता व्यवसायावर एक अभ्यास केला होता त्यानुसार –
- गृहनिर्माण क्षेत्राचा सकल राष्ट्रीय उत्पन्नातील (जीडीपी) वाटा 1 टक्के आहे.
- हा हिंदुस्थानच्या राष्ट्रीय उत्पन्नात जवळपास 7 टक्के भर घालतो.
- चौथ्या क्रमांकाचे रोजगार निर्मिती करणारे क्षेत्र आहे.
- यातील बहुतेक नोकऱ्या अनौपचारिक आहेत.
- श्रम आणि त्याचे परिणाम याचे गुणोत्तर 2.34 जे इतर क्षेत्रांशी सर्वाधिक आहे.
- यातील गुंतवणुकीतील एक लाख रुपये 2.69 नवीन रोजगार निर्मिती करतात.
- गृहनिर्माण क्षेत्रात गुंतवलेला अतिरिक्त रुपया जीडीपी आणि कर उभारणीत हातभार लावतो.
आजपर्यंत विविध उपाम आणि धोरणे जसे राष्ट्रीय गृहनिर्माण धोरण 1988, राष्ट्रीय गृहनिर्माण आणि निवास धोरण 1998, जवाहरलाल नेहरू नॅशनल अर्बन मिशन 2005, राष्ट्रीय नागरी गृहनिर्माण आणि निवास 2007, राजीव गांधी निवास योजना 2008, भागीदारीत परवडणारी घरे 2013, प्रधानमंत्री आवास योजना 2015 या आणल्या गेल्या. त्यातील प्रधानमंत्री आवास योजनेत सन 2022 पर्यंत प्रत्येक कुटुंबाला घर देण्याचे उद्दिष्ट ठेवले होते. ते वेगवेगळ्या कारणांनी पूर्ण झाले नाही. सर्वांना परवडणारे घर याची जी व्याख्या केली होती त्यात शहरी भागातील 60 चौरस मीटर, तर इतर ठिकाणी 90 चौरस मीटर क्षेत्रफळ ज्याचे बाजारमूल्य 45 लाख ठरवण्यात आले होते. देशभरात सरसकट असे मूल्य ठरवणे ही चुकीची कल्पना होती. रेडिरेकनरनुसार 30 चौरस मीटर क्षेत्रफळ असलेल्या एका घराची चेन्नईतील किंमत आणि मुंबईतील तेवढय़ाच आकाराच्या घराच्या किमतीत 75 लाखांहून अधिक फरक होता.
घर बांधायला मुंबईत फारशी जमीनच नाही. मधल्या काळात हा व्यवसाय पूर्णपणे माफियांच्या ताब्यात जाऊन समांतर अर्थव्यवस्था निर्माण झाली होती. काही प्रमाणात म्हाडाकडून घरे पुरवण्याचे प्रयत्न केले गेले. यात जमीन सरकारकडून उपलब्ध होऊन वेगवेगळ्या उत्पन्न गटाची घरे बांधावीत आणि त्याच्या किमती सर्वसामान्यांना परवडणाऱ्या असाव्यात, त्यासाठीच्या खर्चाची वसुली उच्च उत्पन्न गटाच्या घरांच्या किमतीत करावी असे त्यामागील तर्कशास्त्र होते. या घरांचा दर्जा किमतीच्या तुलनेत नसल्याने आणि त्याचे भाव खासगी विकासकांच्या भावाच्या जवळपास होते. त्याकडे उच्च उत्पन्न गटाने पाठ फिरवल्याने प्रशासकीय खर्च वाढत गेला. मधल्या काळात सर्वसामान्य लोकांच्या उत्पन्नात वाढ झाल्याने त्यांच्या अपेक्षा वाढल्या. त्यामुळे मागणी जास्त आणि पुरवठा कमी अशी स्थिती निर्माण झाल्याने घरांच्या अधिक किमती वाढल्या. यात महारेरासारखा ग्राहकाभिमुख कायदा अस्तित्वात आल्याने या व्यवसायात अलीकडे पारदर्शकता आली. यातून अनुचित प्रथांचे पूर्णपणे उच्चाटन झाले नसले तरी थोडा वचक बसून स्पर्धा निर्माण झाली आहे.
?कोविड काळानंतर गृहखरेदी करणाऱ्या लोकांनी सावध पावित्रा घेतल्याने किमती स्थिर झाल्या होत्या. गृहकर्जावरील व्याजदर नीचांकी पातळीवर आले होते. हा या क्षेत्राचा ग्राहकांच्या दृष्टीने सुवर्णकाळ म्हणता येईल. आता बांधकाम खर्च वाढल्यामुळे घरांच्या किमतीत 15 टक्क्यांनी वाढ झाली. गृहकर्जावरील व्याजदर वाढले असून मुंबई महानगरपालिका क्षेत्रात मनासारखे घर घेणे ही आता सर्वसामान्य व्यक्तीच्या दृष्टीने चैन झाली आहे. त्यामुळेच मुंबईत ज्यांना आपले घर कामाच्या ठिकाणच्या जवळ हवे आहे त्यांना ते घेता येणे अशक्य झाल्याने हा सर्व वर्ग दूरवरच्या उपनगरात स्थायिक होत आहे. त्यांचा अधिकाधिक वेळ हा प्रवासात जात असून हा व्यक्ती गुंतवणूक म्हणून मुंबईत घर घेण्याचा विचारही करू शकत नाही.
याउलट करीअर करण्यासाठी, व्यापार करण्यासाठी, स्वप्नपूर्तीसाठी मुंबईत येऊन यशस्वी झालेले लोक मोठय़ा घरांना पसंती देत असल्याने त्यांच्या मागणीत वाढ झाली आहे. विकासकांच्या दृष्टीने छोटी घरे ही त्यातील किमान सोयिसुविधा निर्माण करण्याच्या दृष्टीने जास्त खर्चाची असून मोठी घरे त्यामानाने कमी खर्चात होत असल्याने लहान घरे बांधण्याचे प्रमाण घटले आहे. सध्या अधिकाधिक घर बांधणी केवळ रिडेव्हलपमेंटसाठी होत आहे. पुनर्विकासाचा करार होऊन रखडलेले प्रकल्प यातील घर खरेदीदारांचे अनुभव आणि या संबंधातील पारी महारेरा कायद्यात येतात की नाही यातील संधिग्धता यामुळे अनेकांवर अन्याय होत असूनही दाद मागितली तर त्याची दखल घेतली जाईल अशी परिस्थिती नाही. विकासकांची प्रशासनावर पकड असून त्यांच्या अडचणी सोडवण्यात जेवढी तत्परता दाखवली जाते तेवढी ग्राहकांची दखल घेतली जात नाही. ज्यांना राहण्यासाठी वाजवी किमतीत घर हवे आहे त्याची किंमत त्याच्या आवाक्यात आल्यास येणारी मागणी आणि व्यावसायिक गरज अगर गुंतवणूक म्हणून मोठय़ा घराची वाढलेली मागणी यातील विसंगती टाळून समतोल साधण्यासाठी योग्य उपायांची नितांत गरज आहे.
(लेखक अर्थ अभ्यासक आहेत.)
